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物业管理行业进入全新转型升级时代 物业公司好日子在后头

21-01-12 09:41 来源:工人日报 编辑:赵满同

  物业公司“好日子还在后头”

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  中国指数研究院预计,到2025年,全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米,仅物业费一项收入的市场规模,就将高达1万亿元。而多种经营收入,更将高达1.8万亿元。

  出门忘带门禁、快递没人签收、设施无人维修……人们在日常生活中碰到的一系列问题,实际上映射了传统物业行业的痛点。

  1月10日,记者在重庆金科南山小区发现,业主通过物业的云车管、云监控、AI天天-人脸识别、大社区APP+大管家APP等智慧服务管理平台,让你遇到的那些物业问题都不是事。

  新年伊始,物业行业喜获政策“大礼包”。国家10部委联合出台《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,就提升物管服务水平、推动生活服务业、强化监督管理等6个方面做出明确指引。这标志着,物业管理行业已进入全新的转型升级时代。

  万亿元蓝海渐成行业新风口

  近年来,房地产行业进入存量市场,传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时,物业行业万亿元级市场规模引发新的想象空间。

  天眼查专业版数据显示,我国共有近228万家物业相关企业。地域分布上,广东省的物业相关企业数量最多,超过36万家,占全国总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位,均拥有超过19万家物业相关企业。上海和北京两大一线城市也跻身前五名。 东方证券分析测算,到2030年,基础物管物业市场规模达1.7万亿元,行业总规模超过2.5万亿元。

  据了解,目前的物业管理行业已撕开了物业四保、劳动密集型产业、房产附属等传统标签,并且正进行着众多的变革:联盟模式助力部分企业成长为航母型公司;资本风口渐大,优秀的物业服务企业接二连三上市;规模企业投入资金研发互联网技术平台,物业管理进行智能化,规模效益越见显著。

  而跳脱资本裹挟的思维,龙湖智慧服务走上了另外一条路。截至目前,龙湖智慧服务已经实现全国73座城市近1000个项目的云端管控,为240万户业主提供掌上服务,并走出社区,接管学校、医院、购物中心、交通枢纽、甚至市政道路,向城市生活的每一个角落延伸。

  两年前,龙湖物业集团就与重庆两江新区共同出资组建新公司,接手悦来片区市政管理。这也是全国首家混合所有制的新型城市服务企业,管理着重庆国际博览中心,这个投资数十亿元的城市地标建筑群以及周边近20平方公里范围内环卫、园林、道路等市政设施。

  金科物业在母公司金科地产自有项目外,还管理着京东、顺丰、普洛斯的物流园,几家机场以及近数十家产业园区。目前在200多个城市拥有物业管理项目,物业巡查大部分都在“云”上完成。仅2020年省下的差旅成本,就以千万元计。金科物业董事长夏绍飞透露,得益于大数据智能化,去年增加约4000万元净利润。

  通过大数据智能化,物业公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色,并从中找到了新商机。通过建设无人超市、智能充电配套设施等,打造“100米智慧生活圈”;在自有小程序推出线上卖菜专区,将新鲜蔬菜配送到业主家里以及提供全科医生24小时在线咨询、专人配药到户服务。

  企业纷纷争抢资本赛道

  物业常被看作是房地产行业的业务衍生板块,不过在近几年,房地产企业分拆物业上市成为热潮。2020年,重庆两家房地产企业金科股份、迪马股份先后分拆旗下物业公司赴港上市。

  从物业行业自身禀赋看,在大数据时代,物业公司扼守流量人口,占据了开展多种业务的天然优势。地产开发受制于土地资源仍有尽头,而服务却无止境。对地产公司而言,物业分拆上市可为母公司造血,缓解资金压力,也有利于优化战略布局和提升企业价值。

  “2020年11月17日,金科智慧服务集团股份有限公司在香港交易所挂牌上市,从‘智慧服务’四个字也可窥见,在未来我们将把智慧服务作为企业战略的核心重点,不断通过科技的手段赋能到城市服务、赋能到居民生活的方方面面。”金科股份董事长蒋思海如是说。

  近年来,互联网、大数据、人工智能等技术的出现,正倒逼着物业行业走上转型之路,智慧物业、智慧社区等新兴字眼应运而生,物业行业整体呈现智能化发展趋势。

  比金科物业更早在港交所上市的迪马股份相关负责人告诉记者:“物业管理已形成慧联、慧眼、慧行三条产品线。未来,还将持续投入更多资金用于智慧社区平台以及各个业务平台的建设。”

  2020年12月9日,华润万象生活上市,当天收盘就刷新了物业股的估值记录:获得110倍市盈率,位列物业股估值第一名。这个市盈率是它母公司华润置地的15倍。至此,“巨无霸”华润已经收获了13家上市公司,其中港股8家,内股5家。

  最近一个多月以来,十强房企阵营里,世茂、融创、恒大都把物业端上资本盛宴,华润是第四家。老牌10强房企中,只剩万科和龙湖没“拆家”了。截至目前,共有34家内地物业企业登陆港股、3家企业进入A股。这些物业股大多数由规模型房地产开发企业分拆而出。仅2020年就有13家企业登陆港股,另有8家已交表,20余家企业在准备进程中。

  据中指院统计,截至去年底,港股上市物业企业总市值达5636亿港元,较年初增长1203%,A股上市企业总市值达353亿元,较年初增长21%。港股上市物业企业平均市盈率约为35倍,远高于港股平均市盈率10.3倍。

  政策红利加持助力

  当然,传统物业企业存在的问题也长期饱受诟病,不容忽视。天眼查专业版风险数据显示,我国有超过28万家物业相关企业产生过法律诉讼,其中,案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷的案件数量占比超过60%。另外,有3.42%的物业相关企业曾遭到行政处罚,1.8万家曾存在严重违法行为。2020年,物业相关企业被执行人信息数量达24.1万次。

  一场疫情,不仅让大家意识到物业服务的重要性,也让资本市场重新发现了服务的价值,物业行业正在以崭新面貌进入新的发展阶段。

  国家“物业新政”发布当天,相关物业股在资本市场全线飘红。截至1月6日收盘,港股44家物业上市公司中42家股价呈现不同程度的上涨,仅两家股价略微走跌。A股市场中,招商积余涨停,南都物业、新大正等物业相关股票上涨幅度也超过7%。业内认为,物业管理行业优化升级势在必行,品牌优势明显的规模物企具备更广阔发展空间。

  物业是美好生活的重要部分,随着人们对美好生活的重视,促进物业行业发展的规定和政策也愈发密集。去年《政府工作报告》强调,住宅逐渐回归居住属性,品质和服务成为业主关注的首要对象。还从国家层面,第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域,第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能,开展社区增值服务。

  记者在采访中了解到,越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。上市的新大正、宝龙商业非住宅物业收入占比最高,达到 30%以上。而500 强物业企业,在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局。

  中物研协总经理杨熙则认为,物业新规势必将更加有效指导各地物业管理条例修订,也将为修订国家《物业管理条例》做好铺垫。

  重庆市物业协会秘书长何伟告诉记者,物业公司“好日子还在后头”,上市步伐有望进一步加快。从市场容量看,中国指数研究院预计,到2025年,全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米,仅物业费一项收入的市场规模,就将高达1万亿元。而多种经营收入,更将高达1.8万亿元。

  李国

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